Fundos Imobiliários: Seja dono você também

Atualizado: Jun 23

De forma prática eu definiria um Fundo Imobiliário como: Ativo negociado na Bolsa de valores como se fosse uma ação, mas que não é uma ação, apesar de ser comprado e vendido como uma ação.


Os Fundos Imobiliários são uma modalidade de investimento na qual um grupo de pessoas se reúnem com o objetivo de aplicarem seus recursos em ativos imobiliários diversos (shoppings centers, edifícios comerciais, galpões logísticos, hospitais, dentre outros).


Na verdade, é como se você fosse dono de um pedaço desse imóvel, recebesse uma espécie de aluguel mensalmente e respondesse pela valorização ou desvalorização dele.


Você provavelmente já entrou em um Shopping e se perguntou quem seria o seu dono, e quanto ele deveria ganhar de aluguel, ou já trabalhou em um lindo prédio comercial e ficou chocado ao saber o valor do aluguel. Agora imagina você comprar cotas desses empreendimentos e ser dono de um pedacinho dele? É isso que os fundos imobiliários proporcionam.


A cota é a menor parcela do capital de um fundo de investimento imobiliário. Os fundos são divididos em milhares ou até mesmo milhões de cotas, cada cota dá ao cotista direito de receber rendimentos proporcionais aos resultados.


Os Fundos de Investimento Imobiliário são obrigados a pagar ao cotista 95% dos seus resultados, semestralmente, porém a grande maioria distribui mensalmente, valores na casa dos 0,70% mês além da valorização das suas cotas.


Algumas vantagens ao optar por Fundo Imobiliário ao invés de comprar um imóvel


A principal vantagem ao optar por um Fundo imobiliário ao invés de comprar um imóvel é a possibilidade de fracionamento. Por exemplo, se você comprar um imóvel de 500mil e precisar de 50mil com urgência, terá que anunciar seu imóvel e provavelmente devido a urgência terá que vendê-lo abaixo do preço de mercado. Porém, se você tiver 500mil em um Fundo Imobiliário poderá vender somente os 50mil de forma rápida a preço de mercado, e permanecer recebendo os rendimentos (isentos de IR) proporcionais ao valor restante, além de contar com um direcionamento profissional na gestão do Fundo Imobiliário.


Nesse simples exemplo, identificamos quatro grandes vantagens: Fracionamento do valor, liquidez imediata, isenção de IR sobre os rendimentos para pessoa física e gestão profissional.


Vamos falar sobre os segmentos de Fundos Imobiliários


  • Lajes corporativas, são andares inteiros, ou grande parte de um andar de um prédio.

  • Shoppings, engloba fundos que detém shoppings centers como ativos.

  • Hospitais, investem em imóveis locados para redes que administram hospitais.

  • Lojas de varejo, são lojas de rua locadas para empresas como as Lojas Americanas, C&A, Sam’s Club dentre outros.

  • Agências bancárias, se destacam por ter inquilinos muito sólidos e que dificilmente se mudam.

  • Educacional, imóvel pertencente ao fundo para universidade.

  • Logística, alugam grandes galpões, algumas vezes industriais, outras para armazenamento de produtos.

  • Residencial, constroem ou compram imóveis para VENDER.

  • Híbridos, possuem imóveis e/ou aplicações em mais de um tipo de segmento.

  • Papel, compram LCI e CRI e Fundos de Fundos.

Alguns riscos

Risco de mercado e volatilidade no preço das cotas

Vacância (% de desocupação do imóvel)

Danos ao imóvel, destruição, incêndios etc.

Tributação


Apesar dos rendimentos distribuídos mensalmente serem isentos de IR para pessoa física, o ganho de capital no momento de vender as cotas é tributado em 20%, independentemente do valor. A obrigação de recolher o imposto é do investidor que obteve ganho de capital, DARF: 6015.

Principais Fundos Imobiliários disponíveis na BOVESPA para 2020. (Rico e Toro)

JSRE11


O JSRE11 é um Fundo Híbrido que realiza investimento em empreendimentos imobiliários, sendo a maior parte do portfólio atual composta por imóveis e cotas de outros FIIs.


A gestão é ativa e realizada pela Safra Asset, que se mantém atenta para encontrar oportunidades no mercado, tanto para imóveis quanto para outros FIIs.


XP Malls (XPML11)


O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers.


O FII tem tido desempenho muito próximo dos top performers do setor, como Multiplan e Iguatemi, graças a sua estratégia de conseguir parcerias sólidas em bons empreendimentos e com grande fluxo de consumidores.


Para que também haja alinhamento entre o passivo e a gestão, o fundo possui taxa de performance cobrada sobre o excesso de retorno frente ao IPCA +6% a.a e uma tabela de cobrança regressiva para taxa de administração que vai de 0,95% a 0,75% conforme a evolução do Patrimônio Líquido.


Isso faz com que o gestor tenha incentivos para reciclar o portfólio, gerando valor para os cotistas.


Desse modo, vale acreditar no potencial do fundo, que deve continuar entregando bons proventos para seus investidores.


Vinci Shopping (VISC11)


O VISC11 é um fundo de shopping centers gerido pela Vinci Partners.


O portfólio é atualmente composto por dez shoppings localizados em regiões metropolitanas, de capitais com mais de um milhão de habitantes em oito diferentes estados, totalizando mais de 60 mil m² de ABL própria.


À frente da gestão do fundo está um time com ampla experiência, liderado por um dos profissionais mais reconhecidos da indústria de shoppings.


Recentemente, mostrando o resultado de uma gestão ativa, a gestora vendeu a sua participação de dois ativos, o que deve gerar um dividendo expressivo nos próximos meses.


Hedge Brasil Shopping (HGBS11)


O fundo Hedge Brasil Shopping FII é voltado para aquisição e exploração comercial de shoppings centers.


Bons rendimentos e apreciação no curto prazo: este foi um rearranjo administrativo muito interessante aos cotistas atuais.


Ele possui, atualmente, 12 shoppings em seu portfólio, sendo que os mais representativos são: Shopping Center Penha (18%), Shopping Parque Dom Pedro (17%) e o São Bernardo Plaza Shopping (10%).


Esses ativos possuem baixas taxas de vacância, são dominantes nas regiões em que atuam e possuem boa arquitetura.


SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11)


Fundo que busca a realização de investimentos em empreendimentos de natureza logística e industrial, especialmente galpões logísticos, preferencialmente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro.


Fundado em 2012, o fundo é administrado pela Rio Bravo e gerido pela SDI.


O fundo se mostra uma boa opção de renda, entrega bons dividendos aos seus cotistas, muitas vezes acima de seus pares, com bom potencial de crescimento e diversificação.


Fator Verità (VRTA11)


O Fator Verità FII é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado.


Tem como objetivo a aquisição de ativos financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), cotas de FII, cotas de FIDC, cotas de FI Renda Fixa e Debêntures.


O benchmark do fundo é IGP-M + 6% a.a. com prazo de duração indeterminado.


CSHG Logística (HGLG11)


O HGLG11 tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e para exploração comercial de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente galpões logísticos e industriais.


Tendo iniciado as operações em junho de 2010, se mostra como um dos fundos mais antigos dessa classe listados no IFIX.


Ao longo dos quase nove anos de existência, a gestão foi capaz de gerar retornos acima da média dos FIIs e, principalmente, acima do CDI.


Desde o início, o fundo se valorizou, considerando a distribuição de proventos e apreciação da cota.


XP Logística (XPLG11)


Fundo de ativos logísticos gerido pela XP Vista Asset Management, tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração de galpões logísticos e industriais, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda dos mesmos.


A estratégia principal do XP Log é de adquirir ativos nos quais os inquilinos apresentam um bom risco de crédito e com contratos duradouros (prazo remanescente médio é de 12 anos).


Além disso, o XPLG11 possui taxa de performance cobrada sobre o excesso de retorno frente ao IPCA + 6% a.a.


BTG Fundo de Fundos (BCFF11)


O BTG Pactual Fundo de Fundos imobiliários foi criado em julho de 2010 e tem, desde então, gerido um portfólio majoritariamente concentrado em FIIs.


Apesar de ser permitido ao fundo comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliários (LCI) e Letras Hipotecárias (LH), com base no último relatório disponível, a carteira se concentrava basicamente em cotas de FII (89%).


Iridium Recebíveis (IRDM11)


O fundo tem como objetivo o investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, com preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).


Com uma estratégia mais ousada, ele apresenta concentrações elevadas em empresas de médio porte, além de concentração relevante em CRIs que apresentam desafios operacionais de controle.


No entanto, a equipe é sênior e com bom track record no real estate, acompanhando de perto a performance da carteira e antecipando possíveis obstáculos.


O fundo Iridium conta com uma boa gestão e vem gerando bons proventos quando comparado aos seus pares.


Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)


O objetivo do Mogno Fundo de Fundos é auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de FIIs e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.


Em relação à composição da carteira, 64% está alocada em fundos imobiliários com potencial ganho de capital, 35% em fundos de renda e 0,3% em LCI e ativos de maior liquidez.


Adicionalmente, destaca-se sua exposição a edifícios corporativos classe AAA localizados em regiões centrais do eixo comercial de São Paulo, mostrando que a gestora aposta na retomada do mercado de lajes corporativas e no incremento acima da inflação dos aluguéis.

A alocação estratégica de sua carteira vem gerando bons retornos aos cotistas, o que estabelece uma visão positiva para o fundo.


Você deve analisar também histórico de valorização de cada fundo, é simples, joga o código do fundo no Google que ele automaticamente te direciona para o histórico. Pesquise também fundos pagadores de aluguel mensal, esse valor varia para mais ou para menos de fundo para fundo.


Boa sorte! =)

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